2009年哈尔滨房地产市场价格分析(图)

东北林业大学土木工程学院 郑晓云

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　　2009年哈尔滨房地产市场价格分析
    由美国次贷危机引起的金融风暴，沉重打击了房地产市场信心，而购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。
    2007秋季开始，全国住宅房地产成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年8月份，70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。全国各地的房地产市场出现了很多降价和退房现象，尤其是北京、上海、深圳、广州等一线城市出现的降价风和退房团严重地影响了哈尔滨市的房地产市场，作为消费者，我希望哈市的房价能够下降，但是我们应做理性的分析，正确看待官方公布的数字。
    首先分析一下北京上海深圳南京等一线城市出现的降价问题，据统计降价的房产主要是高档住宅，这里的高档住宅是指占居民人口10%的那部分有购买能力的人购买的住宅降价了，而普通居民能够买得起的住房并没有下降，以北京为例，四环周边万元左右的房产不但没降价，还有小幅稳步上涨趋势，原因是那些打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房促销方式的房源与我们普通百姓不相关，百姓关心的是能消费得起的普通住宅。因此我们分析房价的高低，不能将整个国家进行比较，也不能将不同的文收入群体和消费全体同时进行比较。我们必须清醒地认识到房地产是个区域市场。与全国房地产市场比较，哈市房价的确较低，在哈市市区10000元的房价是高价，而北京四环以内的万元房价是低价，这与哈市经济地理位置和居民收入也有关系。
    以哈市区二环周边的房价为例，如房屋质量较好，项目单价3600～4000元/㎡的房价，使用面积50㎡的住宅（建筑面积75㎡）售价27～30万元，如贷款利率七成，20年，月还款为1230元，30年，月还款为973元，按照2007年，哈尔滨官方公布的数据居民人均总收入为13767.34元，人均可支配收入12772.02元，人均月可支配收入是1064元，有住房需求的普通百姓能够投资改善住房条件的，但高于4000元/㎡，有效购房需求将减少。针对市区6000元以上的房屋，相对于普通居民的收入则是太高，这些住房是那些高收入群体的需求。如房屋质量较好，4000元/㎡的房价降10%为3600元，使用面积50㎡的住宅售价27万元，有住房需求的百姓将成为有效需求会大幅增加。而那些打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器的房源与我们普通百姓不相关，在哈市10000万元/㎡的房价降20%为8000元，与80%的普通百姓无关。
因此房价是否有所调整，一方面取决于居民收入与房价的比，另一方面也取决于普通住房和高端房产的分配比例。虽然国家对土地使用的限制，土地成本较高，但受金融危机的影响，建筑材料价格下降和国家对开发商的各种利税优惠等多因素，房价应该有小幅调整，让普通居民有房住。
    通过对哈市进行分析，如果国家的宏观经济稳定，普通居民消费的住宅价格在09年中可能会有小幅调整，但降价的空间很小，目前的价格基本平稳，加上各种利税政策的优惠，是消费者购房投资比较好的时候。
    原因：
    1）与全国房地产市场比较，哈市房价泡沫较小，可能会有调整，但降价空间较小。从网上调查，2008年6月份，哈尔滨在全国50座城市中房价排名38位，作为省会城市，哈尔滨房价处于二线城市的水平，为4060元，排在第38位。在东北地区，大连、沈阳和哈尔滨的房价分别为6012元、4452元和4060元，分别排在第14位、第34位和第38位。虽然这些数据并不能涵盖整个楼市，但可以看出，哈尔滨房价处于一个比较低的位置，在全国房价大幅上涨时期，哈市房价涨得缓慢，尤其是普通商品住房，08年不降反升，说明哈市的普通住房刚性需求较大，降价空间很小。另外，现在开发商手里的土地及房屋是在07、08年地价和建筑材料较高时购买的，而且当时的各种利税也较高，开发成本高，开发商难以降价。 
   2）从城市和人口发展的角度看，哈尔滨市是集经济政治文化文为中心的省会城市，随着城市的发展和大批人才的涌入，购房需求增加，尤其是独生子女一代的父母也将随之进入城市，外地人在哈购房逐年增加，需求增加。
   3） 从投资角度看，现在是投资的好时机。
目前股票市场低迷，居民投资风险大，而银行利率较低，储蓄回报小，人们将钱握在手里又怕贬值，而房地产是很好的投资产品，不但保值，而且能够增值。在当前各种优惠的利税政策下，是投资房地产的好时机。
   4） 如果购房者只是为满足自住，而不是投机，那么房屋的质量、户型结构及交通地理位置合适，价格通过贷款是可以接受的，可以考虑购买，否则，即使价格下降或你攒足了钱，过一段时间，在同一位置买到合适的房子比较困难，尤其是市区。
    以上是我的个人观点，仅供参考

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